부동산이 아니라도 괜찮은 이유
“어느 나라에서든 부자는 땅을 기어다니는 벌레다.”
G. K. 체스터튼
앞선 ‘3가지만 기억한다면 더이상 복잡한 지식은 필요없다.‘에서 언급했듯이
포트폴리오 전략을 평가하고 상대적 비교를 하는데 있어서 기억해야 할 요소는
- 연복리성장률(연복리수익률, CAGR)
- 최대낙폭(MDD)
- 샤프비율(샤프지수, Sharp Ratio)
였습니다.
이번 글에서는 이 3가지 요소를 바탕으로 자산군에 투자하는데 있어서 어떻게 평가하고 활용할 수 있는지 설명을 드리고자 합니다.
지난 2015년 이후로 부동산, 그 중에서도 특히 대도시의 아파트 가격 상승이 가파르게 올라가면서
아파트 매매가격 및 전세가격 에 대한 관심이 매우 뜨거운 상태입니다.
이 글은 부동산 매수 추천 혹은 매도 추천 등의 글이 아니며
단순히 앞선 글에서 설명드린 자산군을 평가하는 방법을 보여드리는 예시임을 먼저 말씀드립니다.
아래는 지난 1986년 1월부터 2020년 10월까지 각 자산군의 누적수익률을 보여주는 차트입니다.
(로그수익률로 표시하지 않는 이유는 이전에도 언급드렸다시피 복리의 효과를 체감할 수 있게끔 하는 의도 때문입니다.)
투자에 크게 관심이 없는 분들이 이 차트를 보시고 처음 놀라는 이유는
서울 강남 집값이 그렇게 많이 올랐는데 누적수익률 차이가 한국 KOSPI에 비해서도 낮다는 사실에 한번 놀라고,
또 하나는 본인의 주변을 기준으로 해서 부동산으로 크게 부자된 사람이 많고, 주식으로 부자된 사람은 거의 못 봤다는 편향과
상반된 결과에 다시 한번 놀라곤 합니다.
우선 위의 5가지 항목의 CAGR, MDD, 샤프비율을 비교해서 보여드리면 다음과 같습니다.
대한민국 부동산, KOSPI, 미국 S&P 500 CAGR 비교
우리는 앞선 “복리! 복리! 복리! 당신에게 주어진 유일한 답” 글에서
작은 수익률의 차이가 시간이 지날수록 큰 차이를 만들어낸다는 사실에 대해서 알아본 바 있습니다.
위와 같이 미국 S&P 500은 물론, KOSPI 대비 해서도
우리나라에서 가장 좋은 곳이라고 알려진 강남 아파트의 기본적인 수익률은 좋다고 말하기 힘듭니다.
대한민국 부동산, KOSPI, 미국 S&P 500 MDD 비교
다음은 MDD를 살펴보겠습니다.
한국의 부동산과 KOSPI의 MDD는 위의 누적수익률 차트를 같이 참고해서 보시면 98년 외환위기 때 발생한 것임을 알 수 있습니다.
미국 S&P 500의 MDD는 2009년 금융위기 때 기록한 것입니다.
KOSPI는 말할 것도 없고, 미국 S&P 500 역시 주식이라는 자산군의 특성상
부동산에 비해 더 많은 낙폭을 기록하고 있습니다.
아무래도 심리적인 측면에서 보았을 때는 부동산에 투자하는 것이 좀 더 유리했으리라 짐작해 볼 수 있습니다.
특히 2000년 이후로는 이렇다 할 MDD가 한국 부동산에서는 거의 발생하지 않았지요.
다음은 샤프비율을 살펴보겠습니다.
무위험수익률은 미국단기국채를 기준으로 계산해보려고 합니다.
참고로 198601~202010 기간 동안 미국 단기국채 연복리수익률은 3.11%,
200001~202010 기간 동안 미국 단기국채 연복리수익률은 1.54% 정도였습니다.
대한민국 부동산, KOSPI, 미국 S&P 500 샤프비율 비교
위의 표를 두고 보면 장기시계열을 두고 보면 평균적인 전국 아파트 투자 샤프비율보다는 미국 S&P 500이 낫지만
최근 20여년 동안에는 부동산 투자가 리스크 대비 수익률이 좋았다는 것을 알 수 있습니다.
즉, 현재까지의 내용을 종합해보면 부동산은 복리수익률은 주식에 비해 떨어지지만
리스크 대비 수익률은 좋은 자산이라고 생각할 수 있습니다.
여기서 부동산 투자 매매 경험이 있는 분들이거나
부동산 투자 공부를 많이 해보신 분들이라면
누구나 지적하는 점이 있을 것입니다.
부동산은 대체로 레버리지를 끼고 사는 자산이기 때문에,
실제 체감하는 수익률은 훨씬 높다는 점일 것입니다.
심지어 전세를 끼고 집을 구매하게 되면 이자 한 푼 안 내고도 주택을 구매 가능합니다.
대한민국 부동산 전세가율 평균
위의 표는 KB 시세자료를 바탕으로 평균적인 전세가율을 역산해서 구한 표입니다.
대략 2배 이상의 레버리지를 끼고 아파트를 매수하는 것이 가능했다고 생각해 볼 수 있습니다.
레버리지를 끼고 아파트를 매매했다면 실투자금은 줄어들기 때문에 그에 연동해서
CAGR과 MDD, 샤프비율이 달라질 것입니다.
대한민국 부동산 (전세가율 반영), KOSPI, 미국 S&P 500 CAGR 비교
이제서야 부동산 투자가 주식에 비해 매력적인 이유를 조금 더 확실히 체감할 수 있습니다.
레버리지를 적절히 활용할 수 있는 부동산 수익률이 주식의 수익률보다 매력적으로 느껴집니다.
이 전세가율보다 더 높은 시기에 전세를 끼고 집을 매수하신 분들의 수익률은 이것보다도 클 것입니다.
대한민국 부동산 (전세가율 반영), KOSPI, 미국 S&P 500 MDD 비교
레버리지를 반영하니 한국 부동산 역시 외환위기 때는 거의 반토막 이상 났다는 것을 알 수 있습니다.
물론 최근 20여년간은 레버리지를 끼고도 극심한 MDD는 발생하지 않았습니다.
특히 6대 광역시의 MDD는 놀라울 정도로 낮았습니다.
대한민국 부동산 (전세가율 반영), KOSPI, 미국 S&P 500 샤프비율 비교
앞선 글에서 장기시계열으로 샤프비율이 1 정도면 대체로 훌륭한 전략이라고 말씀드린 것을 상기시켜본다면
아파트 투자는 비단 서울 핵심지 뿐만 아니라 전국 광역시급 도시에만 투자를 했더라도
어마어마한 위험대비 수익률을 가져다 준 훌륭한 투자 전략이었습니다.
특히 KOSPI의 성과가 미미했던 우리나라의 경우
대부분의 사람들이 간접적으로 체감할 수 있었듯이
부동산 투자가 훨씬 더 매력적일 수 밖에 없었습니다.
이러한 결과가 나온 이유에 대해서는 여러가지 요소들을 생각해 볼 수 있겠지만
아무래도 가장 큰 원인은 그동안 우리나라 상장 기업들의 ROE(자기자본수익률)이 현저하게 낮았기 때문입니다.
대체로 EPS(주당순이익) 성장률은 장기적으로 보면 ROE에 근사하게 되는데
미국의 경우 평균 ROE가 16.5% 정도인데 반해
한국의 주식회사는 삼성전자를 포함해도 역사적 평균 ROE는 9.9% 남짓이었고,
최근에는 좀 더 낮아져서 시가총액가중방식을 채택하여 계산하더라도 6.1% 정도에 불과합니다.
반대로 우리나라 부동산의 경우,
M2(광의통화) 증가율에 거의 비례해서 가격이 증가된 경향성을 보여왔습니다.
우리나라 M2 증가율은 약 7% 가까이 되며, 이 이야기인 즉슨
앞선 ”72의 법칙은 과연 만능일까? – 내 원금이 진짜 2배가 되는 시간” 글에서 설명드린 방식대로 계산해보면
’72/7=10.28.. ‘
약 10년에 2배 정도는 시중의 통화량이 증가하고 이것을 반영하여 부동산 가격이 상승된다는 것을 의미합니다.
여기에 위에서 보셨다시피 레버리지를 반영한 아파트 투자의 수익률은
KOSPI 투자 수익률을 훨씬 상회합니다.
심지어 이 글을 쓰는 2020년 11월 시점을 기준으로 우리나라의 부동산 가격 상승은
M2 증가 대비 많이 고평가된 영역이 아니며,
OECD 국가 중에서도 그렇게 많이 상승한 편이 아니기에
체감상으로는 많이 오른 듯 하지만
데이터 상으로는 평균적인 아파트의 현재 시세는 물가상승분을 반영한 정도이고
전세계적인 관점에서는 버블 국면이 아니라는 결론에 도달할 수 있습니다.
여기까지 내용을 바탕으로 보면,
레버리지를 활용한 부동산 투자,
특히 우리가 가장 일반적으로 투자하는 주거용 아파트 투자는
장기시계열 상 KOSPI 심지어 미국 S&P 보다도 안정적이고 높은 수익을 가져다 주는 자산이고,
심지어 현재 상황이 심각한 버블국면이 아니며,
내년과 내후년에 전국적인 입주 아파트 공급량 감소가 예상되는 국면이라면
현재가 최적의 매수 타이밍은 아닐지 몰라도
적어도 능력이 되는 선에서는 실거주용 아파트 1채 정도는 매수해서 장기적으로 투자해야 하는구나 라고 생각할 수 있을 것입니다.
특히 위의 데이터에서 보셨듯이
지방 6대 광역시 정도에 아파트 투자를 했다면
의외로 서울 부동산에 투자를 한 사람보다 리스크 대비 수익률은 좋았다는 것을 알 수 있습니다.
또한 부동산 역시 레버리지를 끼고 매입하는 만큼
외환위기와 같은 경제적인 대공황이 우리나라를 강타하게 되면 주식만큼 큰 하락폭을 겪을 수 있다는 것 역시 알 수 있습니다.
부동산이 항상 안전자산이고 수익을 가져다주는 것만은 아닌 것이지요.
이 글에서 드리고 싶은 말은
여러분께서 모두 반드시 지금 당장 아파트를 매수해야 해야 된다는 식의 이야기나 드리려고 하는 것은 아닙니다.
일단은 위와 같이 자산의 CAGR, MDD, 샤프비율을 통해
막연하게 체감하던 자산군들의 기대수익률과 리스크를 확실하게 확인해보는 것이 첫번째이고,
이런 식의 응용을 바탕으로 서로 다른 포트폴리오 전략을 평가하는데 활용할 수 있다는 것을 보여드리고자 함이 두번째입니다.
그리고 마지막으로 가장 말씀드리고 싶었던 내용을 이제 설명해드리고자 합니다.
위의 내용들을 죽 보다보면 결국 여러분께서는
리스크 대비 수익률이 좋은 자산 혹은 포트폴리오 전략을 실천하는 것이 중요한다는 것을 충분히 아실 수 있었을 것입니다.
만약 여러분께서 한국 부동산에 투자하는 것보다 더 나은 전략을 실천할 수 있다면
올라간 집값으로 인한 상대적 박탈감으로 괴로워 하고,
각종 규제 및 현실적인 제약으로 사정상 아파트를 매수하지 못했다고 해서
묻지마 주식이나 코인 투자에 뛰어들지 않아도 될 것입니다.
(주식이나 코인에 투자하는 것이 나쁜 것이 아니라
적절한 전략이 없는 상태로 묻지마 투자가 나쁘다는 뜻입니다.)
이번에는 L&B에서 제시하는 런던 포트폴리오와 현재까지 살펴 본 자산군을 비교해보고자 합니다.
우선 누적수익률을 보시면 어마어마한 차이를 확인하실 수 있을 것입니다.
L&B 런던 포트폴리오의 성과를 아까와 같은 형식으로 비교해보겠습니다.
대한민국 부동산(전세가율 반영), KOSPI, 미국 S&P 500, L&B 런던 CAGR (198601~202010)
먼저 CAGR을 비교해보겠습니다.
과최적화되지 않고, 복잡하지 않은 전략임에도 불구하고 L&B 런던의 CAGR은 상당히 인상적입니다.
레버리지는 낀 부동산 수익률과 비교해도 결코 뒤쳐지지 않습니다.
대한민국 부동산(전세가율 반영), KOSPI, 미국 S&P 500, L&B 런던 MDD (198601~202010)
L&B 런던의 MDD 역시 매우 인상적입니다.
특히 2000년 닷컴버블, 2009년 금융위기 등의 굵직한 여러 사건들이 있었음에도 MDD는 상당히 안정적입니다.
최근 20여년간은 한국 아파트 투자가 MDD 측면에서 좋았습니다만
L&B 런던을 택했다 하더라도 크게 견디지 못할 정도의 낙폭은 아니었습니다.
대한민국 부동산(전세가율 반영), KOSPI, 미국 S&P 500, L&B 런던 샤프비율 (198601~202010)
샤프비율을 비교해보아도 L&B 런던은
꽤나 긴 시계열 동안 리스크 대비 수익률이 안정적으로 유지되었음을 확인할 수 있습니다.
부동산을 매수하기에는 시드머니가 부족하거나
시기를 놓쳐서 투자하기 망설여지시는 분들에게
L&B에서 제공하는 포트폴리오와 같은 자산배분전략이라는 방법도 있음을
알려드리고 싶었습니다.
추후에도 다시 언급하겠지만,
L&B 런던은 ETF 기반의 전략이기에 소액으로도 투자가 충분히 가능하며,
부동산과 달리 환금성도 뛰어나며,
훨씬 더 큰 유동성이 뒷받침되기에 정말 자산이 큰 분들도 충분히 실행이 가능합니다.
전략을 수행하는데 필요한 시간과 노고, 비용이 부동산 투자에 비할 바 없이 적습니다.
특히 좀 더 장기적인 관점에서 자산의 증식을 목적으로 한다면
단순히 집 하나에 모든 나의 자산을 올인하는 형태보다
충분히 잘 분산되고 리스크를 체계적으로 관리하는
구조적으로 탄탄한 전략을 택해서 꾸준히 시행하는 방법이
더 나은 선택일 가능성이 높습니다.
아직 기회는 있습니다.
이것은 부동산을 매수하지 말라는 의미가 결코 아니며,
여건이 되어 부동산도 매수하고 L&B 런던 포트폴리오 역시 수행하면 더욱 좋겠지만
여건 상 실거주할 아파트를 매수하지 못하셨더라도 너무 좌절하지 않으셔도 됩니다.
여러분이 끈기있게 칼럼을 읽어나가고
자산배분의 개념을 잘 이해하고 연구하여
L&B 런던 포트폴리오와 같은 좋은 전략을 실천할 수 있다면
누구나 부자가 될 수 있습니다.
이제 이러한 자산배분 전략에 대해서 좀 더 궁금한 분들이 계실 것입니다.
다음 글에서 본격적으로 자산배분 전략과 관련된 기본적인 내용들을 하나씩 말씀드려 보겠습니다.
다음 글은 “아직도 삼성전자 주식만 사고 계신가요?“입니다.
*L&B 런던 포트폴리오가 궁금하신 분들은 “런던 포트폴리오“로 가셔서 성과를 자세히 확인해보실 수 있습니다.
*L&B의 다른 우수한 전략이 궁금하신 분들은 “뉴욕 포트폴리오“와 “서울 포트폴리오“로 가셔서 성과를 자세히 확인해보실 수 있습니다.
